개인회생 담보대출 총정리 - 전세대출 질권설정부터 주택담보대출까지
개인회생을 준비하면서 전세대출이나 주택담보대출이 있는 분들은 걱정이 많으실 수밖에 없어요. 특히 전세대출의 경우 "질권설정"이라는 생소한 용어가 나오면서 혼란을 느끼시는 분들이 많습니다. 실제 상담 내용을 바탕으로 담보대출 유형별 핵심 포인트를 정리했습니다.
1. 전세대출 질권설정, 무엇인가요?
질권설정이란 은행이 전세보증금 반환채권에 담보권을 설정하는 것을 말해요. 쉽게 말하면, 전세 만기 시 집주인이 돌려주는 보증금 중 대출잔액만큼은 나에게 오지 않고 은행으로 바로 반환되도록 해놓은 장치입니다.
전세자금대출을 받을 때 은행에서 질권을 설정하는 경우도 있고, 설정하지 않는 경우도 있어요. 이 차이가 개인회생에서는 매우 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
Q: 질권설정 여부는 어떻게 확인하나요?
대출을 받은 은행(채권사)의 대표번호로 직접 문의하면 됩니다. 보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등)이 있는 경우에는 보증기관에도 "질권설정 여부" 또는 "보증금 반환채권 양수도 계약(질권설정과 같은 의미) 체결 여부"를 확인해야 해요.
2. 질권설정 여부에 따라 무엇이 달라지나요?
질권설정이 되어 있는지 여부에 따라 개인회생에서 대출의 성격이 완전히 달라집니다.
| 구분 | 질권설정 있음 | 질권설정 없음 |
|---|---|---|
| 대출 성격 | 담보대출 (별제권) | 신용대출 (개인회생채권) |
| 전세보증금 | 은행으로 반환 → 재산에서 제외 | 본인 재산(청산가치)으로 포함. 전세계약 종료시 내가 돌려받음 |
| 면책 여부 | 면책 대상 아님 (대출잔액이 개인회생에서 상환되지 않고 집주인이 직접 은행에 상환) | 면책 대상 (변제계획에 포함) |
| 전세 연장 | 은행 동의 필요, 어려울 수 있음 | 임대인과 직접 연장 가능 |
질권이 설정되어 있으면 해당 은행은 별제권자에 해당합니다. 별제권은 개인회생으로 면책받아도 탕감되지 않는 채무이므로 담보권 실행을 통해 별도로 상환돼요. 반면, 질권이 없으면 일반 신용대출과 같이 변제계획에 따라 처리됩니다.
질권이 없는 경우 전세보증금 전액이 본인 재산이 되므로, 소액임차보증금을 공제한 나머지가 청산가치에 반영됩니다. 이 청산가치가 높아지면 변제율이 올라갈 수 있다는 점도 알아두셔야 해요. 다만 나중에 돌려받을 보증금 전액을 내가 받게 된다는 장점이 있습니다.
3. 담보대출 종류별 주의사항
개인회생에서 담보대출은 종류에 따라 처리 방식이 다릅니다. 가장 중요한 공통 원칙은, 담보물(집, 차량 등)을 지키고 싶다면 채권자와 반드시 사전 협의를 해야 한다는 거예요. 기본적으로 개인회생 여부와 상관없이 담보물을 지키는 방법은 빌린 돈을 모두 갚는 것 외에는 없어요.
유형별 핵심 정리
- 전월세자금대출: 질권설정 여부를 반드시 확인하세요. 질권이 있으면 별제권, 없으면 신용대출로 처리됩니다. 보증금은 재산가치와 변제율에 큰 영향을 미쳐요
- 차량담보대출: 차량을 유지하고 싶다면 채권자와 사전 협의가 필수입니다. 협의 없이는 차량이 경매로 처분될 수 있어요
- 부동산담보대출(주택담보대출): 인가 후에도 경매가 진행될 수 있습니다. 채권자에게 "변제금은 성실히 납부하겠으니 담보권 실행을 유예해달라"고 협의하는 것이 중요해요
담보물을 지키려면 채권자에게 직접 연락하여 개인회생을 진행하되 잔여 채무는 별도로 갚겠다는 협의를 해야 합니다. 협의가 되지 않으면 채권자가 담보를 경매에 넘길 수 있으니 미리 준비하세요.
4. 개인회생 중 주택담보대출, 새로 받을 수 있나요?
Q: 개인회생 진행 중에 주택담보대출을 받을 수 있나요?
법적으로 금지된 것은 아닙니다. 하지만 현실적으로는 1금융권(시중은행)에서 신규 주택담보대출을 받기는 거의 불가능해요. 대부분의 은행은 내부 심사 기준에서 개인회생 신청자를 대출 부적격으로 분류하고 있습니다.
2금융권(저축은행 등)이나 대부업체에서는 조건부로 가능한 경우가 있지만, 금리가 매우 높기 때문에 신중하게 판단해야 해요. 개인회생 중에는 불가피한 사정이 아니라면 추가 대출을 절대 받지 않는 것이 바람직합니다.
5. 기존 주택담보대출이 있다면 집을 지킬 수 있나요?
기존에 주택담보대출이 있는 경우, 집을 지키고 싶다면 해당 대출을 개인회생 채권에서 제외하고 별도로 상환을 계속하는 방법이 있어요. 이를 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.
- 담보권자(은행)와 "담보권 실행 유예" 협의가 이루어져야 합니다
- 개인회생 변제금과 주택담보대출 상환금을 동시에 감당할 수 있어야 해요
- 주택담보대출 상환금은 법원이 인정하는 생계비 범위 안에서 충당해야 하므로, 생활비가 빠듯할 수 있습니다
참고로 서울회생법원과 신용회복위원회에서 운영하는 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램을 통해 기존 주택담보대출 조건을 조정받을 수 있는 경우도 있으니, 해당 프로그램의 적용 가능 여부도 확인해보시면 좋아요.
담보대출은 종류와 조건에 따라 개인회생에 미치는 영향이 크게 달라집니다. 질권설정 확인부터 채권자 협의까지, 혼자 판단하기 어려운 부분이 많으니 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 방법을 확인하시는 것을 권합니다. 똑생에서는 담보대출 유형별 처리 방법과 채권자 협의 전략까지 상담을 통해 안내드리고 있습니다.
